题问：银行营业网点租赁，需要防范哪些法律风险？
银行网点租赁法律风险的防范要点
作者|储江南（宁波银行公司律师、宁波仲裁委员会仲裁员，微信号：jiangnan_chu）、李贺瑜（宁波银行北京分行）
*本文经作者授权发布，不代表其供职机构及「高杉LEGAL」立场与观点，且不作为针对任何案件或问题的法律意见或建议*
银行营业网点租赁是房屋租赁中较为特殊的类型，区别于普通民宅租赁，营业网点租赁需要充分考虑抵押、转租、门楣招牌等与银行对外营业密切相关的内容。对此，我们结合自身法审经验，从出租人、租赁房屋及其他关键条款等方面，对银行网点租赁中的常见法律风险进行分析，并提出防范建议。
一、对出租人的风险防范
出租人主体法律风险主要集中在出租人为无权出租人。例如，出租人不是房屋所有权人；出租人是转租人，但其转租未取得房屋所有权人同意等。银行防范出租人法律风险以核验其主体资格为主。
（一）出租人为房屋所有人
审查出租人是否是房屋所有权人，一是查证，核验权属证书的真实性，必要时须至不动产登记部门进行核实；二是查人，如房屋所有权人是自然人，需核验身份证件，如房屋所有权人是企业，需要核验企业工商登记信息以及法定代表人/负责人、代理人（如有）身份证件。实务中，我们曾遇到房屋所有权人是未成年人的情况，此时需要其法定代理人书面同意才可承租。银行应将上述已查明的证件作为租赁合同附件签署备存。
（二）出租人委托代理人出租
实务中，我们遇到房屋所有权人在境外，出租事宜全程通过境内代理人完成的情况；也遇到房屋所有权人拥有较多产业，其名下商业房屋统一交由代理人运作的情形。有些代理人可以出具公证授权书，有些则不能。但无论何种情况，代理人都应出具授权书原件，且银行应保留原件。同时，为确保授权书的真实性，银行方应与房屋所有权人核实，对于所有权人在境外的，可采取视频通话方式核实其真实意愿，并录像留存。
授权内容应明确，不应笼统写明“委托XX办理房屋出租及签署合同事宜”。一份完整的授权书通常应包括以下内容：1、代理人身份信息；2、具体授权事项（办理房屋出租、签署合同、配合银行办理网点营业手续）；3、授权有效期；4、出租人同意银行对出租房屋进行装修的意思表示；5、出租人承诺协助办理营业手续的意思表示（包括配合出具房屋权属证明、申办施工许可证所需材料等）；6、出租人认可租赁合同全部内容的意思表示。
（三）出租人为多人
实践中，银行经常会遭遇到房屋所有权人为多人的情况，具体分为两种：一是多人共同所有同一房屋；二是银行拟承租的房屋分为多个单元，但每个单元分属不同的房屋所有权人。前一种情况共有人多为亲属、朋友关系，在谈判时出租方意见相对容易统一。但后一种情况，所有人之间往往无任何关系，意见分散，谈判难度较大。无论何种情形，我们建议银行需要取得全部所有人之同意才予承租。
（四）出租人为转租人
《民法典》第716条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
由上可知，转租存在较大法律风险，一旦原租赁合同被解除，转租合同也无以为继，房屋将被收回，所以原则上应尽量避免转租。但现实情况是，很多优质地段、适宜商业使用的房屋早已被他人承租，现在的出租人都是转租人，且转租人原承租期限都很长，短期内银行根本无法跟“一房东”直租，只能跟“二房东”转租。对于转租，银行需要从两方面进行调查：
其一，对房屋所有权人进行求证，意在取得所有权人同意转租的证明。实务中，房屋所有权人同意转租的证明分为两种；一种是房屋所有权人与转租人原始租赁合同中明确“同意承租人转租”，另一种是房屋所有权人单独向银行出具同意转租函。为避免条款争议，假使能直接接触到房屋所有权人，我们建议还是由房屋所有权人单独向银行出具同意转租函。同意转租函应当包含以下内容：1、房屋所有权人同意转租人将房屋转租银行；2、房屋所有权人同意银行装修、安装门招和灯箱；3、房屋所有权人同意协助银行办理营业手续；4、如房屋所有权人与转租人终止或解除合同的，房屋所有权人同意与银行按转租合同的条件重新签署租赁合同。
其二，对转租人的调查，旨在了解转租人信用状况。如转租人信用情况较差，存在拖欠房租等情形时，房屋所有权人很可能与之解除租赁合同，进而影响银行的承租。故，银行方应主动向房屋所有权人、物业公司等了解转租人以往履约情况，核查其是否存在欠缴房租、物业费、水电费等情形，以及是否因其他事件引发了房屋所有权人的不满。
二、对承租房屋的风险防范
承租房屋法律风险主要集中在房屋是否存在不得出租或不适宜出租的情形。
（一）承租房屋的合法性审查
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》（法释[2020]17号）第2条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”同时，住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第6条指出：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的……”
对此，银行应避免承租违法建筑，包括即将被拆迁、权属不清晰或被司法查封的房屋。如果承租违法建筑，银行有可能面临更换网点、营业中断的风险。因银行承租该类房屋亦属有过错方，根据《民法典》第157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，……有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任……”。出租人明知是违法建筑而出租，银行明知是违法建筑或疏于审查而承租，双方均有过错，都应承担责任。
司法实务中也基本依据双方过错程度裁判责任承担。如最高人民法院(2017)最高法民申1189号周治辉与张泽燕租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书中指出：“案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证……案涉《房屋租赁合同》无效。张泽燕作为出租人，明知房屋未取得建设工程规划许可证而出租，应当对合同无效承担主要责任；周治辉作为承租人签订合同时对租赁房屋的现状没有尽到谨慎审查义务，对合同无效应当承担次要责任。因此，原审判决根据双方的过错程度认定张泽燕负主要责任即80%，周治辉负次要责任即20%并无不当。”需要指出的是，如违法建筑出租方赔偿能力较差，即使法院判决其承担部分责任，在其无法赔偿的情形下，装修等损失很有可能最终实际由银行自担。
（二）承租房屋为小产权房
对于该类房屋，自法律而言，本不应承租。但实务中，有不少此类房屋地段极佳，周边配套成熟，商业气氛浓厚，就有银行看中此地，非租不可。如经权衡，银行仍决定承租，我们建议采取以下风控措施：
1、对“小产权房”情况进行充分背景调查，特别是向银保监、建委、市场监管等部门咨询是否会影响银行办理支行营业手续。
2、对出租人进行调查，核实出租人信用情况、履约能力，特别是调查出租人是否具备支付违约金、赔偿金的能力；排摸相邻“小产权房”的承租率是否较高，其他租户是否已在此连续经营多年。
3、在租赁合同中特别约定：如因房屋所有权、使用权等问题导致银行不能登记注册、不能通过监管部门审批等，或因该房屋所有权、使用权等发生纠纷影响银行正常经营的，出租人应赔偿银行一定数额的违约金，且还应赔偿装修损失。
（三）承租房屋为抵押房产
结合早前《物权法》第190条之规定及《民法典》第405条的反对解释，如不动产抵押在先，租赁关系将无法对抗抵押权。抵押权人有权请求法院腾退租户后拍卖、变卖抵押物。据此，在“先抵后租”的情形下，银行可能面临两个风险：一是租赁合同被提前终止，被迫中断营业；二是如抵押人清偿能力较弱，则银行的损失可能无法获赔。所以，银行在承租房屋时有必要在不动产登记部门对抵押情况进行查询。
与承租“小产权房”情况类似，有的已抵押房屋地理位置优越，适宜作为银行网点。如执意承租，我们建议银行采取的风控措施有：
1、摸清抵押债务情况。银行应主动了解抵押物评估价值、抵押物担保债务余额、债务人的信用情况、履约能力等。如抵押物估值较高，剩余债务金额较少，且债务人信用状况较好的，则抵押物被处置的几率就低，银行承租该抵押房屋的风险就较小。
2、约定单独违约责任。由出租人承诺，如因抵押权人行使抵押权导致银行无法承租的，出租人除按合同约定承担违约责任，还要赔偿银行装修等损失。
3、适时运用代位清偿制度。《民法典》524条规定：“债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。”就此而言，当出租人无法履行债务时，作为对该抵押债务有合法利益的第三人，承租银行完全可以代替出租人履行债务，并通过法定的债权转移取得抵押权。如此一来，银行方既维系了租赁关系，又取得了抵押债权，可谓一举两得。
（四）承租房屋被买卖的分析
《民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《民法典》上述规定对原《合同法》第229条作出了调整，强调必须“占有期限内发生的所有权变动”才不会影响租赁合同效力。如此，如果银行仅是签署租赁合同，但是没有及时接收、占有房屋，那么此时房屋所有权人出售房屋的，“买卖就会破租赁”，银行承租权利无法得到保障。
问题的关键在于司法实务中哪些情形可视作房屋已被承租银行所占有？对此，作为比较规范的银行网点承租业务，通常都会有“房屋交接记录”与“钥匙签收记录”，且该记录会由出租人、承租人签章或相应的授权代理人签字确认，同时明确交接时间。这样的记录即可作为占有房屋的直接证据。值得注意的是，承租人如仅仅提交房钥匙和房屋锁的照片，不会被法院认定已占有房屋。如最高人民法院（2018)最高法民申3628号谢从义、吴冬至再审审查与审判监督民事裁定书指出：“谢从义提交的钥匙照片显示为一把金属制钥匙及U型锁，不能证实与涉案房屋之间的关系，也无法证明华腾置业公司向其交付房屋的事实”。
三、其他事项的风险防范
除对出租人、出租房屋进行审查外，在租赁合同中还有租期、用途、装饰装修、标识悬挂等条款，其审查重点在于应符合法律法规，并与银行的实际需求相匹配。
（一）租赁期限
1、免租期。营业网点承租一般都会约定装修免租期，免租期应当非常明确，避免“三个月”这种模糊说法，要有具体的开始和截止日期。
2、转租期限。《民法典》第717条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”
考虑到网点办公的稳定性、装修投入等因素，银行承租期限不宜太短。我们在实务中遇到转租人与房屋所有权人租期仅剩3年的情况，并不符合银行使用需求。此时，银行应要求转租人必须和房屋所有权人达成延长租期的协议，或者要求所有权人与银行就原租赁合同到期后的租赁事项签署合同。在上述业务中，我们即要求转租人与房屋所有权人签署了补充协议，又延长了5年租期，且房屋所有权人明确同意转租银行。
（二）房屋交付
1、明确约定交付时间。同时，为方便后续装修施工，合同应约定出租人交付银行经出租人签章的房屋所有权证明、房屋相关验收合格证明、竣工验收图纸（包括结构、水、电、暖、消防等）。
2、约定应达到的交付状态。如出租人是否拆除相关设施，还是现状交付；出租人应提供安全的供电、照明、通讯、供水等系统或设施，预留上下水管道接口等。具体移交时由出租人与银行做好交接清单记录。
（三）租金条款
1、完整表述租金条款。租金条款应包括租金标准、年度总金额、支付期限、支付方式等，必要时可以附加《租金支付明细表》，详细列明每期租金支付的时间、金额。我们建议租金不可一次性预付太多，可考虑每季度、每半年支付一次。一方面，预付太多租金，后续如与出租人发生纠纷，而出租人又无法退还租金时，可能造成银行损失；另一面，如出租人因自身债务问题导致房屋被司法处置，潜在买家考虑到之后银行每期租金的稳定现金流，可能更愿意承买该被处置房屋。故债权人不会轻易要求法院腾退租户，银行网点营业也将更加稳定。
2、明确收款账户。实务中遇到出租人为多人的情况，为便宜行事，收款账户通常只约定其中一人账户。此时需要在合同中特别约定“承租人向该账户支付租金即视为承租人履行了本合同项下付款义务。出租人不得以其之间的费用分配事项向承租人提出任何主张，出租人之间的纠纷与承租人无关。”
3、发票条款。基于合规性及成本考量，发票条款必不可少。为防止出租人拖延开具发票，我们建议在合同中约定“如出租人未能按约定提供承租人增值税专用发票的，应每迟延一日向承租人支付合同首年月租金 X％的违约金。同时，承租人有权延迟支付下期房租，并且承租人对因此产生的延迟支付不承担任何责任。”
不过，有法院并不支持承租人以出租人未按时开票为理由而延付租金的做法。如北京市第三中级人民法院在(2021)京03民终5387号华人巨擘公司与付金雷等合同纠纷二审民事判决书中就指出：“在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。……合同义务分为主给付义务、从给付义务、附随给付义务。华人巨擘公司关于未开具发票或未足额开具发票有权拒付到期款项的主张，其实质是在行使同时履行抗辩权，根据涉案当事人之间的约定，由于主给付义务与从给付义务之间没有对价和牵连关系，因此不适用同时履行抗辩制度，现有证据表明，华人巨擘公司无权以张继利、贾好妮、张同安、付金雷未开具发票或未足额开具发票为由有权拒绝支付相应款项”。但即便如此，我们认为上述约定仍应保留，一是对出租人起到提示和震慑的作用，二是恐怕也会有法院持不同见解，继而支持承租人的抗辩。
（四）门招悬挂事宜
在特定情况下，房屋的某种特性是银行非常看重的，假使该特性不存在，银行就有可能不予承租，那么对于该特性的条款设计要格外注意。如银行在承租过程中，往往会特别注重房屋的标识悬挂事项，那么有关标识悬挂的约定就是该租赁合同的关键条款之一。我们就需要额外增加标识无法设立时银行的解除权及对相应损失的分担等条款。
银行网点必须配备门招，合同中应明确约定门招悬挂位置，如无约定则出租人并无义务提供门招位置，而这是不符合银行实际需求的。为避免出租人悬挂其他门招、广告，我们建议约定“出租人承诺在承租人租赁房屋对应门楣处不得悬挂、粘贴其它非承租人的广告、招牌、展示屏等宣传展示物。”
因门招同时具有广告宣传效应，出租人极有可能要求额外收费。例如在北京黄金地区的写字楼，在其顶部悬挂标识，每年可能需要千万以上费用。鉴于门招具有较高经济价值，租赁合同中应对门招费用有明确约定，建议将门招悬挂与租金价格进行整体谈判，尽量争取银行有权以较优惠的价格甚至免费悬挂门招。
（五）违约责任条款
1、违约金的约定。违约金的金额或计算方式应该非常明确，实务中一般双方要求金额对等。银行作为承租人，首要保证网点不因租赁问题影响营业。如果违约金较低，那么出租人毁约的风险增加，例如有第三人以更高的价格承租，出租人可能就会违约，给银行造成不良影响。所以，违约金金额可以适当加大。而且，因为银行在前期已投入装修费用，如果出租人违约，应约定出租人除支付违约金外，还应赔偿银行装修损失，并退还银行已支付但未使用的租金。
如银行方违约的，出租人通常会主张6个月的租金作为违约金。租赁之初，出租人一般要求承租人缴纳3个月租金作为租赁保证金，在约定违约金时，如果约定出租人有权扣除租赁保证金且再支付6个月违约金的，对银行显然不公。此外，实务中房租一般每三年有一定涨幅，该涨幅在合同中是明确约定的。所以，如果违约金的约定不是具体金额，而是以“6个月租金”表述的，那么应明确约定“系按照合同终止或者解除时的月租金标准计算”。
2、提前退租条款。银行在租赁房屋时，可能认为将来不会退租，又担心出租人提前收回房屋，所以有时不会约定提前终止合同条款。但银行确实会遇到因更换办公地点导致提前退租的情形。由于合同中没有相关约定，银行只能与出租人另行协商，签署补充协议。如出租人不同意提前退租，则银行无法单方终止或者解除合同。故，在签署租赁合同时就约定提前终止合同条款是有必要的。
实践中，如银行有权提前退租，出租方肯定也要求有权提前收回房屋，双方需要在对等中找到平衡，既不能让一方随便提前解除合同，也不能让银行“无退出机制”。鉴于上述情况，我们建议做如下约定：（1）出租人有权提前收回房屋，承租人有权提前退租，但要提前6个月书面通知对方；（2）提前解除合同的一方需要向对方支付6个月租金作为违约金，银行租赁保证金可以抵扣违约金；（3）如果出租人提前收回房屋的，除支付违约金、退回租赁保证金、退还已支付但未使用的租金外，还应赔偿银行装修损失；（4）如果是银行提前退租的，银行无权要求对方赔偿装修损失。
（六）租赁期满且不再续签的处理
1、房屋返还。房屋返还按是否需要恢复原状分为“原状返还”和“现状返还”。
原状返还对银行的要求较高，要求将房屋恢复成承租时的原始状态。如银行承租房屋时，房屋已自带装修，那么合同中应禁止约定“原状返还”，因为银行不可能在退租时恢复原始装修。但对于部分高端写字楼，银行承租时写字楼单元即为“毛坯”，出租方要求所有租户在退租时，必须将房屋恢复原始状态，不能残留装修。对于该类情况，银行在综合考虑成本、可操作性的前提下，可以接受“原状返还”。
现状返还则较为简单经济，也是目前实务中较多银行偏爱的方式。对于“现状返还”，银行不用考虑拆除装修的成本，直接将到期房屋返还出租方即可。合同中往往约定“承租人可将属承租人购置的，可搬离且搬离不影响租赁房屋继续使用的物品，如空调室外机、电话、报警器、地毯、办公家具等物品搬离。室内外装修承租人一律不得拆、毁，由出租人无偿获得。”
2、营业执照变更。银行承租营业用房，会将营业用房作为某支行注册登记住址。退租时，出租人要求承租人退租后立即变更注册地址。双方会就变更注册地址的期限进行约定。我们建议要结合工商变更具体情况约定，给自身留足充分操作时间。例如“承租人在返还承租单元的同时，有将承租人或其相关单位之工商注册地址从该单元迁出的义务，承租人应在返还承租单元后30个工作日内尽快迁出。”