张明通过房产中介公司，和房主李兰签订了二手房买卖合同，合同约定签协议当天张明给付李兰定金人民10000元，并同时约定如果一方违约应当向另一方支付房屋总价款3%的违约金，一周内办理更名手续。此房的成交价格为人民币50万元。协议签订后，张明到工商银行自动提款机上取钱，却发现提款机出现故障，无法取出钱来。而此时银行已经下班，到银行取钱也不可能。张明手里只有1500元现金，无奈之下，李兰收取了张明1500元定金，并要求 张明写了一张欠条，内容为：“今欠李兰人民币7500元整。张明2012年1月7日。”

转眼一周过去了，张明没有回音，李兰通过中介催促张明支付定金，但是张明说回去又考虑了一下，觉得房子不太合适，还是先不买了。李兰听后非常恼火，协议都签了，还写了欠条，岂能说不买就不买呢？于是李兰找到律师，将张明起诉到了法院，要求张明支付欠条上的7500元的定金。

法院经过审理，判决驳回了李兰的诉讼请求。

李兰觉得很不服气，明明是张明违约，还写了欠条，法律也规定了一方违约，收取定金一方可以不予退还定金，怎么就败诉了呢？于是她找到了本所律师寻求帮助。

本所律师做了如下解释：

《中华人民共和国担保法》第九十条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。

根据该规定，定金合同是实践性的合同，只以实际交付的款项为限，本案中张明实际上只向张剑支付了1500元定金，应当认定双方的定金数额已经变更，即从1万元变成了1500元，张明所写的欠条就没有效力了，无法再约束张明。法院正是基于此驳回了李兰的诉讼请求。

本所律师在了解案情的基础上，为李兰设计了具体的诉讼策略，让李兰以要求支付违约金来起诉张明。因为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

因为李兰和张明的合同中约定了总房3%的违约金，所以根据上述合同法之规定，李兰可以向张明主张支付违约金人民币15000元，即50万元的3%。该诉讼请求符合法律规定及合同约定，法院应当支持。

李兰遂委托王律师代理该案，结果法院完全支持了李兰的诉讼请求，判决张明于判决生效之日起7日内支付李兰违约金人民币15000万元。

此案，如若不是协议有违约金条款，原告就只能忍气吞声了。在此本所律师提醒广大购买房屋（或者其他物品）的朋友：

1、签订协议时请专业律师把关，发生纠纷后一定向专业的律师咨询，这样可以将自己的利益最大化，避免不必要的时间和金钱损失。

2、尽量在合同中约定违约金条款，一旦对方违约，就可以选择定金或者违约金来追究对方责任，这样就多了一个选择，更有利于保护自己的权利。

3、不要收取定金欠条，因为这种欠条无法保护自己的权益。